Je vous propose une série de questions essentielles à poser lors des visites pour cerner la qualité et la pertinence de vos investissements immobiliers. Vous vous demandez quelles questions poser lors de la visite d’un appartement ou d’une maison dans le cadre d’un investissement immobilier. En effet, lorsque nous visitons un appartement ou une maison, il arrive que nous ne pensions pas à tout ou que nous oublions des points très importants à soulever auprès de l’agent ou du vendeur. J’ai voulu présenter ces points en allant du général au particulier pour vous permettre d’être efficaces dans vos recherches. J’applique ces techniques depuis longtemps et elles m’ont permis d’éviter de tomber dans un certain nombre de pièges. Je les partage aujourd’hui avec vous sur Liberte.Finance le site dédié à votre liberté financière et votre indépendance. 

Si vous avez des commentaires ou de remarques, je serais ravi que vous m’en fassiez part en commentaires.

Checklist immobilier liberte finance

L'Emplacement !

  • Combien d’habitants en ville ?
  • Quelle est la taille de l’agglomération ?
  • Proximité d’une grande ville ?
  • Est-ce une mairie de gauche ou de droite ?
  • Quel est environnement du bien ?
  • Y a-t-il des quartiers sensibles ? Quel est le taux de délinquance ?
  • Qualité du voisinage ? Pensez à questionner les voisins car ils en savent bien plus que l’agent ! 
  • Quels sont les problèmes de la ville ?
  • Quels sont les points forts de la ville ?
  • Où est situé le bien (Centre-ville ? Extérieur ?)
  • Y a-t-il un point stratégique pour ville ? Une usine ? Une base militaire ?
  • Proximité d’une gare ? Supermarché ? Médecin ? Cinéma? Combien de temps à pied ? En voiture ?
  • Est-ce qu’il y a des services publiques de qualité (hôpitaux, écoles, piscines ?)
  • Sinon est ce qu’il y en a moins de 15 minutes à pied ?
  • Y a-t-il des transports de qualité ? (Autoroutes ? Tramway ? Trains ? Bus ?)
  • Y a-t-il des universités, grandes écoles ?
  • Y a-t-il des attractions touristiques à proximité ?
  • Y a-t-il des événements culturels notables ?
  • Quelle est l’évolution du prix de l’immobilier local ?
  • Quelle est l’évolution démographique locale ?
  • Projets futurs ? Nouvelles routes ? Implantation d’entreprises ?

Aspects Techniques Et Descriptifs​

  • Le bien est-il en zone inondable ?
  • Le bien est-il en zone sismique ?
  • Y a-t-il des cafards ? Rongeurs ? Termites ?
  • Années de construction ?
  • Quelle est la surface du bien Loi Carrez Il n’est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m 
  • Y a t-il beaucoup d’espace perdu ? Couloirs, espace inutile ?
  • Quel est l’état général du bien ? Murs, électricité, Plomberie Je vous conseille de toujours poser des robinets d’une célèbre marque allemande
  • Y a t-il des WC séparés ou sont-ils dans la salle de bain ? 
  • Quelle est l’orientation du bien ? (le mieux étant Sud-Ouest, le pire Nord Est)
  • L’appartement est il traversant ? ( fenêtres de chaque coté de l appartement , donc plus lumineux) ou simple orientation ?
  • Fenêtres simple / double / triple vitrage ?
  • Est ce qu’on entend beaucoup de bruit? ( Rue ? voisin?) Je vous conseille de vérifier a plusieurs heures de la journée?
  • Est ce que la vue est agréable?
  • Y a-il des vis a vis ?
  • L’appartement est- il lumineux ?
  • Construction en bois ? Brique ? Béton ?
  • Plancher en bois ou béton ?
  • Quelle est la hauteur sous plafond ?
  • Quel type de sol ? (balatum ? parquet ? moquette ?)
  • Combien de chambres ?
  • Présence d’un garage parking ? D’un Box ? Peut-on se garer facilement ?
  • Le bien est-il adapté aux personnes à mobilité réduite ?
  • Quelle est la qualité de la réception internet ?
  • Présence d’une fibre optique dans l’immeuble ?
  • Quelle est la qualité réseau téléphonique ?
  • Quelle est la qualité de réception de la télévision ?
  • Quel type de chauffage ? (Électrique ? central ? )
  • Type de chauffage ? 
  • Y a-t-il présence du gaz de ville ?
  • Y a t-il le tout à l’égout ou est-ce que c’est une cuve ?
  • Y a-t-il des caches misères (du lambris partout …)
  • Si immeuble de rapport:
    • Est-ce que les lots figurent au cadastre ?
    • Y a-il des compteurs eau est électricité individuels ?
  • Box / Parking:
    • Facilite d’accès (Extérieur ou sol sol )
    • Si sous sol hauteur sous plafond
    • Electricité disponible ou pas 
    • Fréquence des cambriolages

Les travaux à prévoir

  • Y a-t-il des travaux à prévoir ? 
  • Rafraîchissement nécessaires ? Au-delà d’un coup de blanc, c’est de la rénovation !
  • Cuisine à refaire ? (1000 € à 3000 €) 
  • Salle de bain à refaire ? (Environ 3000 €)
  • Est-ce qu’il faut ajouter un meuble sous vasque dans la salle de bain ? 
  • Sols à refaire ?
  • Fenêtres à changer ?
  • Isolation quel type ? Faut-il rénover ?
  • Dans quel état est la plomberie ? La robinetterie ?
  • Traces d’humidité ? Infiltrations ?
  • Y a-t-il eu des dégâts des eaux ?
  • Si oui quand et pourquoi ? Ont ils étés traités par un professionnel ?
  • Faut -t-il anticiper une réfection réfection toiture ? Qualité charpente ?
  • Dans quel état est la façade ?
  • Date du dernier ravalement ?
  • Faut-il refaire les communs ?
  • Date de la chaudière ?
  • Quel type de chaudière (condensation ? Gaz ?)
  • L’électricité est-elle aux normes ? Présence de terre aux prises et au plafond ?
  • Y a-t-il un disjoncteur différentiel 30 mA? OBLIGATOIRE
  • Y a-t-il des détecteurs de fumée ? OBLIGATOIRE
  • Le compteur électrique est-il aux normes ? OBLIGATOIRE
  • Est-ce que les diagnostiques ont étés réalisés ? Présence amiante ? Plomb ? DIAGNOSTIQUE OBLIGATOIRE
  • Est-ce que le mesurage a été fait par un professionnel agréé ? OBLIGATOIRE

Le Profil Des Locataires

  • Quel sont les revenus moyens par habitant dans la zone ?
  • Quel est le taux de chômage moyen dans la zone ?
  • Quel est l’âge moyen des habitants ?
  • Est-ce que tout est déjà loué ? Sinon, pourquoi depuis combien de temps c’est vide ?
  • Est-ce que c’est difficile à louer ? Pensez à faire une annonce test !
  • Depuis quand le bien est-il vide ?
  • Turn-over: quelle est la durée moyenne de vacance ?
  • Quel est le profil des locataires ? Étudiant ? RSA ? Retraités ? jeune travailleur ?
  • Est-il possible d’avoir des copies des derniers baux et états des lieux d’entrée ?
  • Est-ce que les baux sont en règles ?
  • Comment le propriétaire est-il payé ? (Virement ? Versement liquide ?)

La Fiscalité​

  • Quel est le montant des frais de notaire ? Le notaire légalise les transactions et collecte des taxes pour le compte de l’Etat.
  • Taxe foncière Le locataire doit payer la taxe d’ordures ménagères.
  • Taxe d’habitation Elle doit être payée par le locataire.

Copropriété

  • Combien y a-t-il de lots dans la copropriété?
  • Quel est le montant des charges de copropriété annuelles ?
  • Est-ce que c’est un syndic bénévole ou un syndic de copropriété ?
  • Si les charges sont importantes pourquoi ?
    • Y a-t-il une concierge ?
    • Y a-t-il un ascenseur ?
    • Y a-t-il des espaces verts ?
  • Y a-t-il des services associés ? Piscine ? Tennis ? Aires pour enfants ?
  • Nombre de copropriétaires ?
  • Combien de propriétaires vendent ? Si tout le monde vend en même temps il y a un loup !
  • Est-ce que la copropriété est endettée ? Si oui pourquoi et depuis combien de temps ?
  • Y a-t-il eu des travaux votés ? Des Travaux non votés à anticiper ?
  • Présence de compteurs eau et électricité individuels ou un seul pour l’ensemble de la copropriété ?
  • Est-il possible de consulter les 3 derniers PV d’Assemblée générale ?
  • Est-il possible de consulter les 4 derniers appels de charges ?

Profil Du Vendeur Avant Négociation

  • Depuis quand le bien est-il en vente ?
  • Combien y a-t-il eu de visites ?
  • Combien d’acheteurs se sont positionnés ?
  • Dans combien d’agences le bien est-il présenté ?
  • En quelle année le bien a-t-il été acheté ? Perspective d’une de négociation agressive !
  • Pourquoi le propriétaire vend-il ? Divorce, départ étranger, mutation, besoin de liquidité, fiscalité, héritage.
  • Est-ce une fin de défiscalisation ?

Profil De L'agence

ATTENTION

L’agent immobilier doit connaître parfaitement la région, la ville, la rue. N’essayez jamais de le court-circuiter! 
Il a des connaissances de grandes valeur l’économie locale. Il est motivé par sa commission et doit absolument vendre pour survivre. Il est censé travailler pour l’acheteur et n’hésitera pas à faire baisser le prix du vendeur, tant qu’il préserve sa commission. Vous devriez vous présenter avec un profil sérieux, le mieux étant d’avoir une lettre de la banque qui certifie qu’elle vous suit. C’est pour l’agent la promesse d’obtenir sa commission. Il faut toujours élargir votre recherche ! Dites lui que vous recherchez je des immeubles et des 2 pièces/ 3 pièces. Ainsi votre agent sera motivé à travailler pour vous. Je vous conseille aussi de lui dire que si ça marche vous retravaillerez avec lui. Je vous par ailleurs conseille de lire mon article Comment hacker Leboncoin ? pour apprendre des techniques redoutables qui vont vous permettre d’investir avant les autres. 

Questions Sur L'agence

  • Depuis quand l’agence existe t-elle ? Historiquement, ce sont les notaires qui s’occupaient des ventes de biens.
  • Avez-vous plusieurs biens du même type ?
  • Avez-vous des biens en fin de défiscalisation ? De Robien ? Pinel ?
  • Quel est le montant de sa commission ? Au-delà de 7% c’est cher
  • Qui paye la commission ? Certaines agences la font payer au vendeur

Augmentation De La Rentabilité

  • Est-ce qu’en faisant des travaux d’embellissement vous pourrez louer plus cher ?
  • Si c’est du logement meublé faut-il changer le mobilier pour plus moderne pour louer plus cher ?
  • Est-il possible de faire de la location saisonnière ? Location saisonnière de luxe ?
  • Est-il possible de diviser et rajouter des chambres ?

Perspectives long terme

  • Est-ce que le bien est susceptible de prendre de la valeur au fil du temps ? Pourquoi ?
  • Est-ce que vous auriez envie de vivre dans ce bien ?
  • Est-ce que le bien sera facile à revendre ? 

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